Hoe wordt de maximale hypotheek (LTV) berekend als er ook sprake is van Energiebesparende maatregelen (EBV / EBB)?

Wettelijke richtlijnen

De AFM heeft begin 2018 bepaald dat, wanneer je verbouwt én investeert in energiebesparende maatregelen, er anders gerekend moet worden om de maximale hypotheek op basis van de LTV te bepalen. Boven 100% van de marktwaarde mogen namelijk alleen de kosten van de energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd en niet ook nog eens de waardevermeerdering door de energiebesparende maatregelen.

Dit betekent dat de marktwaarde na verbouw mét EBV, naar rato omgerekend wordt naar een marktwaarde na verbouw zónder EBV. De optelsom van deze naar rato bepaalde marktwaarde plus de daadwerkelijke EBV kosten (met een maximum van 106% MW) geeft dan de maximale lening op basis van LTV.

Wanneer er sprake is van EBB (een energiebespaarbudget) heeft deze geen invloed op de marktwaarden na verbouw.

Rekenvoorbeelden

De geldnemer mag normaliter niet meer lenen dan 100% van de waarde van de woning. Dit mag wel als energiebesparende maatregelen worden getroffen aan de woning. De kosten van deze maatregelen mogen worden meegefinancierd in de lening, mits de lening niet meer dan 106% van de waarde van de woning (na verbouwing) bedraagt.

Maximale lening aankoop woning bij toepassing EBV

Wanneer alleen EBV worden getroffen bij de aankoop van de woning (en geen reguliere kwaliteitsverbetering/verbouwing), dan is de waarde van de woning vóór en na realisatie van deze EBV bekend. Deze waarden staan in het taxatierapport vermeld als respectievelijk marktwaarde en marktwaarde na verbouwing. Het berekenen van de maximale LTV is dan duidelijk.

100% van de marktwaarde vóór uitvoering EBV 

Kosten EBV +

Maximale lening op basis van LTV*

* mits deze lening niet meer bedraagt dan 106% van de waarde van de woning na verbouwing

Voorbeeld 1

Marktwaarde € 200.000
Kosten reguliere verbouwing € 0
Kosten EBV € 8.000
Marktwaarde na verbouwing € 205.000

Maximaal toegestane lening (op basis van LTV) € 208.000 

100% van € 200.000 = € 200.000 

€     8.000 +

Maximale lening op basis van LTV* :  € 208.000

Dit is minder dan het absolute maximum van 106% van de marktwaarde na verbouwing (106% van € 205.000 is € 217.300)

Maximale lening aankoop woning bij toepassing EBV én overige kwaliteitsverbetering(en)

Wanneer zowel EBV worden getroffen als een reguliere verbouwing (kwaliteitsverbetering) plaatsvindt, dan geldt het volgende:

100% van de marktwaarde na de reguliere verbouwing, maar vóór uitvoering EBV

Kosten EBV  +

Maximale lening op basis van LTV*

* mits deze lening niet meer bedraagt dan 106% van de waarde van de woning na verbouwing

De maximale lening op basis van LTV kan berekend worden wanneer de woningwaarde na de reguliere verbouwing, maar vóór de uitvoering van EBV, bekend is. Wanneer deze echter niet bekend is, dan kan deze berekend worden door aan te nemen dat de waardevermeerdering van de woning als gevolg van EBV, naar rato van kosten, evenredig is met de totale waardevermeerdering van de woning als gevolg van de reguliere verbouwing en EBV.

Voorbeeld 2

Marktwaarde  € 200.000
Kosten reguliere verbouwing € 12.000
Kosten EBV  € 8.000
Marktwaarde na verbouwing (EBV en reguliere verbouwing)  € 210.000
Marktwaarde na reguliere verbouwing (exclusief EBV)  onbekend

Maximaal toegestane lening (op basis van LTV):  € 214.000

Toelichting       

  • De woningwaardestijging door reguliere verbouwing naar rato van kosten is:
    (kosten reguliere verbouwing / (kosten EBV + kosten reguliere verbouwing)) x waardestijging woning = 
    (€ 12.000 / (€ 8.000 + € 12.000)) x (€ 210.000 - € 200.000) = € 6.000

  • De marktwaarde na de reguliere verbouwing (exclusief EBV) is:
    marktwaarde + woningwaardestijging door reguliere verbouwing =
    € 200.000 + € 6.000 = € 206.000

Toegepast betekent dit het volgende:

100% van € 206.000 = € 206.000 

€     8.000 +

Maximale lening op basis van LTV* :  € 214.000

Dit is minder dan het absolute maximum van 106% van de marktwaarde na verbouwing (106% van € 210.000 is € 222.600)

Maximale lening aankoop woning bij alleen toepassing EBB

Wanneer er gekozen wordt om de maatregelen te treffen middels een energiebespaarbudget dan wordt er geen waarde na verbouw van de woning opgegeven. Het is immers nog niet bekend welke maatregelen er vanuit het budget getroffen gaan worden. De maximale LTV is dan duidelijk, 106% van de marktwaarde, maar wel gemaximeerd op de marktwaarde + het energiebespaarbudget.

100% van de marktwaarde

Kosten EBB  +

Maximale lening op basis van LTV*

  • mits deze lening niet meer bedraagt dan 106% van de waarde van de woning

Voorbeeld 1

Marktwaarde € 200.000
Kosten reguliere verbouwing € 0
Financiering EBB € 25.000

100% van € 200.000 = € 200.000 

€   25.000 +

€ 225.000

Maximale lening op basis van LTV* :  € 212.000

  • Hier wordt de lening gemaximeerd op 106% van de marktwaarde  (106% van € 200.000 is € 212.000)