Hoe werkt de toetsing op basis van werkelijke lasten?

Situatie

Op het scherm Samenstellen kan ik kiezen voor een toetsing op basis van Werkelijke Lasten. Op welke manier kan ik hier gebruik van maken?

Uitleg

De toetsing op basis van Werkelijke Lasten is een uitbreiding op de reguliere annuïtaire toetsing. Wanneer de gekozen samenstelling op basis van de annuïtaire lasten niet past, kun je met hulp van de toetsing op werkelijke lasten kijken of er toch mogelijkheden zijn om de hypotheek te verstrekken.

Uitgangspunten

• We gebruiken de werkelijke aflosvorm

• Wanneer de (restant) rentevastperiodes korter zijn dan 120 maanden wordt de wettelijke rente gebruikt

• Wanneer er sprake is van box 3, wordt deze last gebruteerd

Een voorbeeld

Samenstellen

We hebben een voorbeelddossier gemaakt met de volgende samenstelling:

Open

In de grafiek op Samenstellen zie je dat deze op basis van de annuïtaire toetsing niet past:

Open

Omdat er sprake is van een aflossingsvrij leningdeel, geeft de toetsing op basis van werkelijke lasten een ander resultaat:

Met deze berekening kun je je advies onderbouwen richting de geldverstrekker.

Kijk & Vergelijk

In Kijk & Vergelijk wordt de werkelijke lasten toetsing niet ondersteund. Als je voor deze berekening kiest zal er daarom bij alle producten vermeld staan dat de aanvraag niet aan de voorwaarden voldoet:

Ook als er niet aan de voorwaarden voldaan is kun je het product wel kiezen. Houd er dan wel rekening mee dat niet alle geldverstrekkers de toetsing op basis van werkelijke lasten ondersteunen. Als zij dit wel doen, dan hebben ze vaak specifieke voorwaarden waar ook aan voldaan moet worden.

De volgende geldverstrekkers hebben in hun acceptatiebeleid ruimte voor explain-situaties:

• ABN Amro

• BLG

• Florius

• ING

• NIBC

• Rabobank

• Nationale Nederlanden

Werkelijke lasten in het adviesrapport

Om je advies op basis van werkelijke lasten te onderbouwen richting je klant, worden in het adviesrapport altijd de annuïtaire en de werkelijke lasten van de gekozen samenstelling getoond:

In de toelichting van het advies geef je aan waarom toetsing op basis van de werkelijke lasten verantwoord is. Gebruik deze toelichting ook voor de onderbouwing richting de geldverstrekker.

NHG Seniorenpropositie

Voor de NHG Seniorenpropositie wordt ook gebruik gemaakt van een toetsing op basis van werkelijke lasten. In de voorwaarden en normen heeft NHG beschreven waar je dan verder allemaal aan moet voldoen:

https://www.nhg.nl/V-N/Voorwaarden-Normen/Normen/8-Senioren/81-Aankoop-woning-bij-pensioen

Voor meer informatie kun je contact opnemen met NHG of bekijk de veelgestelde vragen die door NHG zijn opgesteld:

https://www.nhg.nl/Professional/Advies-en-verstrekking/NHG-voor-senioren/Veelgestelde-vragen

Wanneer de aanvragers aan alle NHG-normen voor de seniorenpropositie voldoen, kun je in Findesk gebruik maken van het scherm waar beide toetsingen op vermeld staan:

In de eerste periode, waarbij de aanvragers nog niet met AOW zijn, moet de toetsing op basis van annuïtaire lasten zijn. Pas vanaf de AOW-datum mag er met de werkelijke lasten getoetst worden.

In het bovenstaande voorbeeld zijn de annuïtaire lasten (blauwe lijn) groter dan de verantwoorde maanlasten (grijze blok) en hiermee is de aanvraag niet geschikt voor de NHG-seniorenpropositie.

Op https://findesksupport.atlassian.net/wiki/x/AQBFH lees je meer over het aanvragen van de seniorenpropositie in Findesk.

Vragen

Waarom maakt Findesk niet automatisch een samenstelling die mij de hoogste maximale hypotheek geeft?

Er zijn verschillende factoren die meewegen in het berekenen van de maximale hypotheek. Eén daarvan is de gemiddelde gewogen toetsrente. Wanneer een leningdeel wordt aangepast, kan ook de toetsrente wijzigen. En doordat de toetsrente wijzigt, wijzigt ook weer de maximale hypotheek. Dit bedrag is dus altijd een indicatie waar je mee aan de slag kunt.

Ik zie in de toetsingsgrafiek het verloop van leningdelen niet terug, hoe kan dit?

De grafiek is gebaseerd op de GHF-toetsing die wordt uitgevoerd. Voor het bepalen van de maximale hypotheek wordt een inkomensdaling binnen 10 jaar meegenomen in de toetsing. Alleen als er sprake is van een inkomensdaling, wordt er op dat moment ook weer gekeken welke leningdelen op dat moment nog niet zijn afgelost.

Als we dus kijken naar bovenstaand voorbeeld, dan zie je dat de eerste periode duurt van maand 0 t/m 93. Er is ook een leningdeel wat eindigt na 93 maanden. Hierdoor is de annuïtaire en werkelijke last in de eerste periode anders dan in de 2e periode.

Wanneer je de looptijd van het leningdeel aanpast maar 94 maanden, is dit leningdeel aan het begin van periode 2 ook nog actief en wordt de annuïtaire en werkelijke last van dat leningdeel over de hele tweede periode meegenomen. De grafiek ziet er dan als volgt uit:

De verantwoorde maandlast bij de annuïtaire toetsing is anders dan die van de werkelijke lastentoetsing, hoe kan dit?

In de samenstelling is sprake van een box 3 leningdeel. Voor het berekenen van de verantwoorde maandlast wordt voor het box 3 leningdeel eerst berekend welk deel van het toetsinkomen benodigd is om de box 3 maandlast te dragen. Vervolgens wordt met resterende inkomen de verantwoorde box 1 maandlast berekend en dit bedrag wordt opgeteld bij de box 3 maandlast. Bij de annuïtaire toetsing wordt de box 3 maandlast altijd annuïtair berekend. Bij de werkelijke lasten toetsing wordt de box 3 maandlast berekend op basis van de aflosvorm. Hierdoor is het mogelijk dat de verantwoorde maandlast bij de annuïtaire toetsing anders is dan die bij de werkelijke lastentoetsing.

Er is sprake van een lening die volledig in Box 3 valt. Hoe kan het dat de werkelijke lastentoetsing dan zoveel hoger is dan de daadwerkelijke maandlast?

Binnen de werkelijke lastentoets rekenen we weliswaar met de werkelijke aflosvorm, maar er wordt nog steeds rekening gehouden met bijvoorbeeld de wettelijke toetsrente in geval van een rvp korter dan 10 jaar. Daarnaast wordt er net als bij de annuïtaire toetsing gebruteerd in geval van een box 3 deel. Bij een lening die volledig box 3 is geeft de brutering een groot verschil met de daardwerkelijke maandlast van de lening.