Hoe werkt de toetsing op basis van werkelijke lasten?
- Remco Beverdam (Unlicensed)
- Nicky Koenders
- Annelies Derksen (Unlicensed)
- 1 Situatie
- 2 Uitleg
- 3 Uitgangspunten
- 3.1 Een voorbeeld
- 4 Werkelijke lasten in het adviesrapport
- 5 Vragen
- 5.1 Waarom maakt Findesk niet automatisch een samenstelling die mij de hoogste maximale hypotheek geeft?
- 5.2 Ik zie in de toetsingsgrafiek het verloop van leningdelen niet terug, hoe kan dit?
- 5.3 De verantwoorde maandlast bij de annuïtaire toetsing is anders dan die van de werkelijke lastentoetsing, hoe kan dit?
- 5.4 Er is sprake van een lening die volledig in Box 3 valt. Hoe kan het dat de werkelijke lastentoetsing dan zoveel hoger is dan de daadwerkelijke maandlast?
Situatie
Op het scherm Samenstellen kan ik kiezen voor een toetsing op basis van Werkelijke Lasten. Op welke manier kan ik hier gebruik van maken?
Uitleg
De toetsing op basis van Werkelijke Lasten is een uitbreiding op de reguliere annuïtaire toetsing. Wanneer de gekozen samenstelling op basis van de annuïtaire lasten niet past, kun je met hulp van de toetsing op werkelijke lasten kijken of er toch mogelijkheden zijn om de hypotheek te verstrekken.
Uitgangspunten
We gebruiken de werkelijke aflosvorm
Wanneer de (restant) rentevastperiodes korter zijn dan 120 maanden wordt de wettelijke toetsrente gebruikt
Wanneer er sprake is van box 3, wordt deze last gebruteerd
Een voorbeeld
Samenstellen
We hebben een voorbeelddossier gemaakt met de volgende samenstelling:
In de grafiek op Samenstellen zie je dat deze op basis van de annuïtaire toetsing niet past:
Omdat er sprake is van een aflossingsvrij leningdeel, geeft de toetsing op basis van werkelijke lasten een ander resultaat:
Met deze berekening kun je je advies onderbouwen richting de geldverstrekker.
Werkelijke lasten in het adviesrapport
Om je advies op basis van werkelijke lasten te onderbouwen richting je klant, worden in het adviesrapport altijd de annuïtaire en de werkelijke lasten van de gekozen samenstelling getoond:
In de toelichting van het advies geef je aan waarom toetsing op basis van de werkelijke lasten verantwoord is. Gebruik deze toelichting ook voor de onderbouwing richting de geldverstrekker.
Vragen
Waarom maakt Findesk niet automatisch een samenstelling die mij de hoogste maximale hypotheek geeft?
Er zijn verschillende factoren die meewegen in het berekenen van de maximale hypotheek. Eén daarvan is de gemiddelde gewogen toetsrente. Wanneer een leningdeel wordt aangepast, kan ook de toetsrente wijzigen. En doordat de toetsrente wijzigt, wijzigt ook weer de maximale hypotheek. Dit bedrag is dus altijd een indicatie waar je mee aan de slag kunt.
Ik zie in de toetsingsgrafiek het verloop van leningdelen niet terug, hoe kan dit?
De grafiek is gebaseerd op de GHF-toetsing die wordt uitgevoerd. Voor het bepalen van de maximale hypotheek wordt een inkomensdaling binnen 10 jaar meegenomen in de toetsing. Alleen als er sprake is van een inkomensdaling, wordt er op dat moment ook weer gekeken welke leningdelen op dat moment nog niet zijn afgelost.
De verantwoorde maandlast bij de annuïtaire toetsing is anders dan die van de werkelijke lastentoetsing, hoe kan dit?
In de samenstelling is sprake van een box 3 leningdeel. Voor het berekenen van de verantwoorde maandlast wordt voor het box 3 leningdeel eerst berekend welk deel van het toetsinkomen benodigd is om de box 3 maandlast te dragen. Vervolgens wordt met resterende inkomen de verantwoorde box 1 maandlast berekend en dit bedrag wordt opgeteld bij de box 3 maandlast. Bij de annuïtaire toetsing wordt de box 3 maandlast altijd annuïtair berekend. Bij de werkelijke lasten toetsing wordt de box 3 maandlast berekend op basis van de aflosvorm. Hierdoor is het mogelijk dat de verantwoorde maandlast bij de annuïtaire toetsing anders is dan die bij de werkelijke lastentoetsing.
Er is sprake van een lening die volledig in Box 3 valt. Hoe kan het dat de werkelijke lastentoetsing dan zoveel hoger is dan de daadwerkelijke maandlast?
Binnen de werkelijke lastentoets rekenen we weliswaar met de werkelijke aflosvorm, maar er wordt nog steeds rekening gehouden met bijvoorbeeld de wettelijke toetsrente in geval van een rvp korter dan 10 jaar. Daarnaast wordt er net als bij de annuïtaire toetsing gebruteerd in geval van een box 3 deel. Bij een lening die volledig box 3 is geeft de brutering een groot verschil met de daardwerkelijke maandlast van de lening.
