Renteverlies tijdens de bouw (en Bouwrente )

Renteverlies tijdens bouw

Definitie in Findesk; verschil in de verschuldigde rente op de hypotheek en de te ontvangen rente op het bouwdepot.

Dit verschil per maand wordt opgeteld en maakt het bedrag “renteverlies tijdens de bouw”. De consument heeft hiervoor de optie dit mee te financieren in box 3, dat mag niet meegefinancierd worden in box 1. Wel mag je dit bedrag eenmalig fiscaal aftrekken bij de aangifte inkomstenbelasting.

Findesk rekent uit vanaf het moment van passeren, omdat men dan normaal gesproken de daadwerkelijke schuld aangaat. Maar in feite is het bij nieuwbouw pas het geval wanneer de woning wordt opgeleverd en het volledige hypotheekbedrag is opgenomen Omdat we het in de verloop in Samenstellen laten zien vanaf de passeerdatum in plaats van de opleverdatum, ontstaat er een scheef beeld voor de adviseur/consument.

In dit geval, moet de adviseur weten dat de weergegeven bedragen gaan om wat de klant moet gaan betalen ná oplevering van de nieuwe woning.

Stel:

Woning waarvan we verwachten dat deze over 24 maanden wordt opgeleverd.
Passeerdatum: 1 augustus 2023
Opleverdatum: 1 augustus 2025

Adviseur heeft uitgerekend dat het totaal aan verloren rente (rente verlies tijdens de bouw) over die 24 maanden, € 24.000 euro is.  Dit betekent dat in jaar 1 de verschuldigde rente betaalt wordt uit het bouwdepot (renteverlies deel) en in jaar 2 idem. En vanaf jaar 3, is alles opgenomen en dán begint de tabel feitelijk met tellen. Dan heb je namelijk ook pas het volledige bedrag opgenomen uit het bouwdepot.

De drie verschillen in bouwrentes:

• Bouwrente; vanaf moment start bouw tot koop waarin aannemer al begonnen is met de bouw

  • Box 1 financiering, hoort bij verwervingskosten, niet eenmalig aftrekbaar

• Bouwrente; vanaf moment aankoop woning tot aan passeren bij notaris

  • Eenmalig aftrekbaar, wordt ingevuld als financieringskosten

• Renteverlies tijdens de bouw; vanaf moment notaris (dus dat de hypotheek in gaat) tot aan oplevering woning

  • Eenmalig aftrekbaar, wordt ingevuld als financieringskosten

Voorbeeld:

Stel je koopt een nieuwbouwwoning op 1 januari. Het is een woning in een project waarvan de bouw al op 1 november voorafgaand is gestart. De hypotheekakte wordt op 1 maart getekend en de oplevering is op 1 december.

In de koopsom van de woning is een bedrag aan rente opgenomen van 1 november tot 1 januari. Die rente ben je verschuldigd aan de aannemer. Deze is immers al op 1 november begonnen met bouwen en heeft de grond van de gemeente moeten kopen. Deze rente heet "bouwrente" en is fiscaal niet aftrekbaar. Wel kun je deze rente meefinancieren in je hypotheek. De rente die je over die lening betaalt, is dan wel aftrekbaar.

Van 1 januari tot 1 maart betaal je ook rente aan de aannemer. Hij bouwt tenslotte door en moet de bouwmaterialen voorschieten. Zolang deze rekeningen niet zijn betaald, ben je rente verschuldigd. Meestal wordt dit ook "bouwrente" genoemd. Deze rente is wel fiscaal aftrekbaar. Wil je deze rente meefinancieren in je hypotheek dan zal de rente over de financiering echter niet aftrekbaar zijn.

Na het passeren van de hypotheekakte op 1 maart, kun je nota’s van de aannemer gaan betalen. Je betaalt dan geen rente meer aan de aannemer, maar aan de hypotheekverstrekker. Je bent deze rente verschuldigd over het al opgenomen hypotheekbedrag. Voor deze rente gebruikt men de term "renteverlies tijdens de bouw". Deze term wordt vaak verward met de term "bouwrente". Renteverlies tijdens de bouw is eenmalig fiscaal aftrekbaar.