Hoe wordt de toetsrente berekend bij Samenstellen?

Situatie

Op het Samenstelscherm zie ik Toetsrente staan. Hoe wordt deze in Findesk berekend?

Uitleg

Bij het bepalen van wat iemand maximaal kan lenen speelt de hypotheekrente een belangrijke rol. In de financieringslasttabellen die jaarlijks worden vastgesteld door het Nibud staat welk percentage van het inkomen mag worden meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek. De combinatie van de rente en de financieringslaspercentages leiden tot een maximaal te lenen bedrag

Hieronder vindt je de regels van NHG en AFM op basis waarvan Findesk de gewogen, gemiddelde toetsrente bepaald.

Hypotheekrente & rentevastperiode

In de wet is bepaald dat wanneer er een rentevaste periode wordt gekozen die korter is dan 10 jaar, er in de berekening van de maximale hypotheek moet worden uitgegaan van de door de wetgever bepaalde percentage. Periodiek kan dit wijzigen maar momenteel staat dit percentage op 5%. Dit is vaak fors hoger dan de werkelijke rente die er betaald moet worden. De achterliggende gedachte hierbij is dat er voldoende marge moet zijn voor rentestijgingen op korte termijn. Zou er worden berekend wat iemand maximaal kan lenen op basis van de huidige rente die zeer laag is, dan is de kans op het ontstaan directe betalingsproblemen bij een rentestijging zeer groot. 

Wanneer er wordt gekozen voor een rentevaste periode van 10 jaar of langer, dan wordt de maximale hypotheek berekend op basis van de werkelijke rente die er wordt aangeboden. Deze is vrijwel altijd lager dan 5%. Hierdoor kan er over het algemeen meer worden geleend bij een rentevaste periode van 10 jaar dan bij een hypotheek met een kortere rentevaste periode. Hierop geldt echter één uitzondering: bij leningdelen met een kortere looptijd dan 10 jaar én die in de resterende periode geheel worden afgelost én de rente van toepassing is voor de gehele resterende looptijd van het leningdeel, behoeft men niet meer te worden beschermd tegen een scherpe rentestijging. Dit dient wel te worden vastgelegd in een explain.

Onderstaand wordt deze rekenmethodiek verduidelijkt aan de hand van een voorbeeld zoals deze is opgesteld door NHG. 

Voorbeeld:

Een consument van 62 jaar. Deze heeft 2 leningdelen. 1 leningdeel met een looptijd van 30 jaar met 1,8% rente met een rentevastperiode van 15 jaar en een leningdeel met een looptijd van 5 jaar met 1,2% rente met een rentevastperiode 5 jaar. Het leningdeel van 5 jaar is volledig afgelost op de pensioendatum.

Omdat het leningdeel van 5 jaar volledig wordt afgelost is een bescherming tegen een scherpe rentestijging van dit leningdeel overbodig. Derhalve mag rekening worden gehouden met de daadwerkelijke rente, in plaats van de AFM-rente.

Indien de gepubliceerde toetsrente van de AFM lager is dan het rentepercentage(s) van het bindend aanbod van de geldverstrekker, gaat de stichting ervan uit dat de geldverstrekker, in het kader van de zorgplicht van de geldverstrekker, toetst met de door de geldverstrekker aangeboden rente.

Bron: www.nhg.nl

Bovenstaande geldt niet voor aflossingsvrije hypotheken, omdat deze aan het einde van de looptijd niet gegarandeerd afgelost zijn. Voor de overige leningdelen waarbij er wel sprake is van directe aflossing of vermogensopbouw waarmee de lening (of het leningdeel) wordt afgelost op de einddatum, rekenen we in Findesk dus met de werkelijke rente als deze vast staat gedurende de resterende looptijd. Dit geldt voor alle dossiers waar de Rekendatum op of na 01-01-2018 ligt. 

Wanneer er meerdere leningdelen zijn wordt er een gemiddelde toetsrente bepaald.

Looptijd van de hypotheek

Behalve de rente en de duur van de (resterende rentevastperiode) is ook de looptijd van de lening van belang. Wanneer er meerdere leningdelen zijn wordt samen met de rente hiermee de gewogen, gemiddelde toetsrente bepaald. 

De toetsrente is daarmee niet afhankelijk van de aflosvorm maar wel de resterende looptijd van de lening.

Voorbeeldberekeningen

Hieronder zijn 2 voorbeelden o.b.v. verhogingen op een bestaande lening waarbij in er verschillende resterende looptijden worden gebruikt en hoe die de toetsrente beïnvloeden. LET OP: in de toetsing die vervolgens uitgevoerd wordt voor de maandlastbepaling voor het aflossingsvrije deel wel 360 maanden gebruikt.

Gerelateerde vragen